A Reforma Tributária Vai Aumentar o Meu Aluguel? Entenda o Debate
A possibilidade de o aluguel aumentar devido à Reforma Tributária tem sido um dos temas mais quentes e controversos do momento. Com a aprovação da PEC 45/2019, que muda a forma como o consumo é taxado no Brasil, o setor imobiliário está atento e as dúvidas sobre os custos para inquilinos e proprietários são muitas.
Afinal, a preocupação é justificada? Vamos entender o que realmente pode acontecer.
O Foco da Mudança: O IVA Dual
A Reforma Tributária substitui diversos tributos (como PIS, COFINS, IPI, ICMS e ISS) por um Imposto sobre Valor Agregado (IVA) Dual, que será composto pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de esfera federal, e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de esfera estadual e municipal.
A locação de imóveis, que hoje tem uma tributação mais complexa e variada, passará a ser enquadrada na cobrança desses novos impostos sobre o consumo. É aqui que mora o potencial aumento.
Quem Paga Mais e Quem Paga Menos?
O impacto da mudança não será uniforme e depende de quem está alugando o imóvel:
1. Locações Feitas por Pessoas Jurídicas (Imobiliárias e Empresas)
Atualmente, aluguéis intermediados ou geridos por empresas podem ter uma carga tributária relativamente baixa (como no regime cumulativo de PIS/Cofins). Com o novo IVA Dual, essa carga, em tese, pode subir.
Embora as empresas possam se creditar do imposto pago nas suas aquisições (o chamado “crédito”), a alíquota final do IVA Dual, prevista para ser alta, pode resultar em um aumento de custo para o locador PJ. Essa elevação de custo, por sua vez, tende a ser repassada ao locatário (inquilino).
2. Locações Feitas por Pessoas Físicas (O Proprietário Comum)
A maior parte dos proprietários de imóveis que alugam hoje (pessoas físicas) paga apenas Imposto de Renda (IRPF) sobre o aluguel recebido. A grande novidade é que o IBS e a CBS poderão incidir sobre essas receitas, mas com importantes ressalvas:
Isenção para a Maioria: O governo estabeleceu que a Pessoa Física que tiver até três imóveis alugados E cuja receita bruta anual com aluguéis seja inferior a R$ 240 mil (cerca de R$ 20 mil mensais) continuará pagando apenas o IRPF. Ou seja, para o locador de um ou dois imóveis, a regra não muda.
Novos Impostos para Grandes Locadores: Somente proprietários que ultrapassarem esse limite (mais de três imóveis ou receita superior a R$ 240 mil/ano) deverão pagar o IBS e a CBS.
O Mecanismo de Proteção: A Redução de 70%
Para mitigar o aumento de impostos para quem for tributado pelo IVA, a legislação prevê um fator importante: uma redução de 70% na base de cálculo do IBS e da CBS para locação e arrendamento de imóveis.
O objetivo dessa redução é justamente fazer com que a nova carga tributária seja equivalente àquela paga pelo setor hoje.
É Hora de Entrar em Pânico?
Não, não é hora de pânico, mas sim de atenção, pois pPara a maioria dos inquilinos que alugam de pequenos proprietários, o impacto da Reforma Tributária deve ser nulo ou mínimo, devido às isenções e aos redutores.
O risco de aumento existe principalmente em aluguéis intermediados por grandes empresas ou em locações de grandes proprietários (PF que ultrapassa o limite de receita). Nesses casos, o custo adicional pode ser repassado ao inquilino.
É crucial acompanhar as alíquotas finais do IVA Dual, que ainda serão definidas, e como o mercado imobiliário irá se adaptar durante o período de transição (previsto para começar em 2026).
A Reforma Tributária busca simplificar, mas as especificidades do setor imobiliário ainda serão tema de monitoramento nos próximos anos.
Você é proprietário de imóvel alugado ou inquilino? Como você acha que essa mudança vai impactar o mercado na sua região?
